Ampliamento del termine per l’acquisto e la rivendita della “prima casa”

La Legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207), pubblicata in Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 305 del 31 dicembre 2024, apporta rilevanti modifiche alla disciplina dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” di abitazione. In particolare, l’art. 1, comma 116, introduce un’estensione dei termini previsti per l’alienazione di immobili già posseduti e acquistati con il beneficio fiscale in questione, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.

Sintesi della Modifica Normativa
A decorrere dal 1° gennaio 2025, il termine concesso per l’alienazione dell’immobile preposseduto è ampliato da uno a due anni. Ai sensi della nuova formulazione del comma 4-bis, l’aliquota agevolata del 2% si applica agli atti di acquisto in cui l’acquirente non soddisfi inizialmente il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 della medesima Nota II-bis, purché:

1. I requisiti di cui alle lettere a) e b) siano rispettati, escludendo dal computo l’immobile già posseduto e acquistato con agevolazione.
2. L’immobile preposseduto sia alienato entro il termine di due anni dalla data del nuovo atto di acquisto.

Qualora tale alienazione non avvenga nei termini, l’atto sarà soggetto al regime ordinario, con recupero dell’imposta e applicazione delle sanzioni previste.

Finalità della Modifica
Come emerge dalla relazione accompagnatoria alla legge, l’obiettivo è quello di:

• Incentivare la fluidità del mercato immobiliare.
• Rendere più agevole la sostituzione della prima casa di abitazione, rispondendo alle esigenze dei contribuenti.

Implicazioni per i Contribuenti
Il nuovo termine di due anni consente:

• Di effettuare la sostituzione della prima casa senza perdere l’agevolazione, qualora l’abitazione preposseduta sia alienata, a titolo oneroso o gratuito, entro i nuovi termini.
• Di applicare la norma anche a immobili acquistati nel 2024, a condizione che, alla data del 31 dicembre 2024, il termine annuale non sia ancora scaduto.

Rimangono escluse dall’agevolazione le situazioni in cui l’immobile preposseduto non sia stato precedentemente acquistato con il beneficio della “prima casa”.

Effetti sulle Norme Connesse
La modifica non incide:

• Sulla possibilità di richiedere il credito d’imposta (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998) in caso di riacquisto della prima casa.
• Sulle disposizioni relative alla decadenza dall’agevolazione per alienazione infraquinquennale, che resta subordinata al riacquisto entro un anno.